关于海外基金进军中国房地产市场、或者说中国房地产市场吸引海外基金的 " 利好消息 ", 我们已经昕了太多 , 尤其是最近一段时间 , 人民币升值、宏观调控初见成效 , 再加上媒体的推波助澜 , 几乎将之写成了一个 " 神话 " 。就连央行首发的房地产金融报告 , 将境外投资 " 淘金 "中国房地产市场作为了一个重要部分 , 放在显著位置 , 足见其重要性和关注度。
另眼看 " 神话 "
也许经济领域并不是适合 " 神话 " 生长的土壤 , 当一个现象看起来像一个 " 神话 " 的时候 ,任何一个真正关心、关注这个市场的有理性的人 , 都应该探究一下神话背后的真实情况 , 而这真实情况 , 往往伴随着问题甚至危机。但也正是在正视这些问题和危机的同时 , 才能发现真正的有效的商机、真正属于未来的发展方向。
海外基金与中国房地产市场的 " 神话 ", 也是如此。国内房地产集团、咨询投资机构 , 与海外外基金进行的见面会现在可谓 " 盛行 ", 但参加的人稍一留心 , 应该都会发现这样一个奇怪的现象 , 双方几乎无法进行有效的沟通交流 ; 对于海外基金谈到的不动产基金运作模式 , 到场的地产精英们大部分呈现出令人惊讶的茫然状态。较之开发商 , 房地产咨询投资机构的从业人员应该是更加具有国际化视角、了解全世界相关" 游戏规则 " 的一群人 , 如果他们的反应都是这样 , 那么对开发商 , 我们又能抱着什么样的期望呢 ?
还有某大腕曾经说过 , 他宁可去找浙江的地下钱庄 , 也不会去找海外基金。如果连大腕级的人物都这样说 , 我们又能对整个房地产行业对海外基金的接纳和认知程度抱什么样的期望呢 ?
见到 king 是否能马上给你钱 ?
事实上 , 面对海外基金及其带来的发展机会 , 大部分开发商的反应分为两类 , 一类是急功近利 , 一类是夜郎自大。
急功近利的开发商 , 典型的问题是 :" 你能让我见到谁 ?"在他们眼里 , 海外基金对国内不动产的投资 , 遵循的仍然是他们所熟知的公关交易原则 : 你让我 " 见到了 ", 我对你展开公关 , 说服你对我的项目动心 , 你买了我的项目。这种交易方式就好比盲人摸象 , 在对对方的需求、对方的原则一无所知的前提下 , 用自己的产品盲目地去试对方的接纳性、试对方的兴趣点。也许偶尔有一两家运气好 , 碰上了对方的兴趣点 , 谈成了一两笔生意 , 但即使是这样的 " 成功者 ", 对自己的成功大概也会觉得很茫然 , 更不用说从中总结出怎样的规律经验 , 使之具 ’ 有普适性。对于这类开发商 , 最好的回答是 :" 你不明白对方的规则和原则 , 见到king( 国王 ) 就能给你钱吗 ? 不是见到克林顿银行就给你投资 , 见到布什他就给你买单。 "而夜郎自大的开发商 , 典型的表是 :" 我手里有 200 个世界知名基金负责人的电话 , 我与其中 100 人见过面。
对于他们 , 典型的回答是反问一句 :" 你与其中几个交易成功了?"
谁来染指 ? 谁能分羹 ?
也许有开发商会列举出自己成功的交易 , 毕竟过去一段时间以来 , 这样的 " 成功交易 " 我们也听到了不少 , 摩根斯坦利、荷兰国际集团、美国华侨民间基金、德意志银行房地产投资基金、纽约凤凰金融有限公司等海外基金的先后介入 , 多多少少会那么叮批绝对数量看上去不少的项目成为被选中的幸运儿。
但是 , 如果我们换一个角度来看这个问题 , 如果我们考察一下成功交易项吕的相对数量 , 我们仍然要说 , 目前成功的交易太少了。日前 , 加拿大亚太国际集团来京 , 与北京不动产行业有关人士接洽 , 他们表示非常看好中国这块市场 , 已经募集了 100 亿的资金 , 准备全部用来投资中国的不动产市场 b 而不久之后即将在北京举行的中国 ( 北京 ) 国际不动产博览会暨 2005 首届国际不动产投融资交易会上 , 雷曼兄弟投资银行、荷兰 ING 、世界不动产联盟主席童国模将率领亚太地区 30 多个国家的分会主席组成的代表团 , 海湾 6 国组成的政府代表团 , 将携巨额资金 , 寻找与中国投资机构和基 金的合作机会。正如新西兰前总理珍妮•希普利曾说过 :" 没有人不愿意来分中国经济增长这杯羹。 "
那么 , 面对大大小小国际基金对中国房地产市场的庞大需求 , 又有几个开发商准备好了来分这杯羹呢 ?
一张被写坏了的纸
无论是急功近利的开发商 , 还是夜郎自大的开发商 , 他们所需要的都不是与海外基金的见面 ,而是在见面之前的思考与熟悉。随着海外基金对中国技资的热度继续攀升 ," 见面 " 的机会多的是 , 但如果你不明白到底要见谁 ? 见面干什么 ? 如果你不能够弄清楚之前为什么不能 , 今后要如何才能 ? 那么见面再多也是白搭。
现在海外基金与中国房地产市场的交流 , 早已不是一张白纸一一而是比一张自纸还糟糕的情况 , 是一张写坏了的纸。国内的开发商在众多的见面 " 机会 " 与众多次 " 见面 " 之中已经变得麻木白大。
海外基金同样对中国的房地产市场存在着众多偏颇的看法、不小的成见 , 始终认为中国市场政策不稳定、法律不健全 , 因此交易量上不去。事实上 , 交易量上不去的真实原因 , 并不在于市场和法律 , 尽管我们的市场和法律也确实存在很多值得改进的地方 , 但真正隔断了双方庞大需求的 , 其实就是一张薄薄的纸 : 观念的转变 , 交易模式的对接。
只不过当麻木的开发商遇到偏颇的基金 , 双方都 -直在那里原地踏步 , 谁也不去做捅破这层纸的人。
变 " 神话 " 为现实
然而纸总是需要有人去捅破的 , 即将在北京举行的中国 ( 北京 ) 国际不动产博览会暨 2005 首届国际不动产投融资交易会 (ERED, 要做的就是这样一种 " 捅破纸 " 的努力。现在中国的不动产在国外在热 , 国外的资金在国内在热 , 但是双方都找不到对接的切入口 ,又有法律障碍 , 因此双方处在一种茫然的状态下。在这个时候 ,IREE 要做的 , 就是提供一个平台 , 不仅仅是一个交易平台 , 更是一个交流的平台 , 是一个研究交易模式和交易双方如何对接的平台。并通过这个平台 , 促成双方交易。
这个平台更更快捷 , 因为是供需双方直接对接。更有效 , 因为并非所有的基金都对中国投资感兴趣 , 而有兴趣来参加这次活动的基金 , 一定是感兴趣的有效客户。最主要的是它更专业 ,因为会通过研究、交流、沟通 , 告诉海外基金与中国房地产市场如何实现对接 , 如何使双方有效的沟通交流 , 而不是各人带着各人固有的观点去交流。
是时候为海外基金与中国房地产行业的 " 神话 " 注入现实因素的了 , 撤掉神话的光环 , 捅破隔绝彼此的屏障 , 当开发商不再麻木自大 , 海外基金不再偏激 , 神话也就会转变为实实在在成交金额和成交量。
